A haszonbérlet fogalma

A haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő meghatározott mezőgazdasági földterület vagy más hasznot hajtó dolog időleges használatára és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni. A haszonbérlet tehát a bérlethez hasonló használati kötelem. Az alapvető különbség a két szerződésfajta között, hogy a haszonbérlet tárgya valamilyen hasznot hajtó dolog, és ennek megfelelően az ügylet célja az, hogy a haszonbérbe vevő a dolog hasznait a tulajdonos helyett beszedje. (Amíg egy gépkocsi bérlője csupán a gépkocsi használatára jogosult, addig egy gyümölcsös esetében a termés értékesítéséből keletkezett jövedelem a haszonbérbe vevőt illeti meg.)

A haszonbérleti szerződés létrejötte

A haszonbérlet megkötésekor főszabályként nincs alakszerűségi kötöttség, a szerződés létrejöhet szóban, írásban és ráutaló magatartással is. Írásbeli szerződés szükséges viszont, ha a szerződés tárgya mezőgazdasági földterület. A mezőgazdasági haszonbérletre jogszabály további megszorító rendelkezéseket is előírhat, például a szerződés érvényességét hatósági jóváhagyáshoz kötheti.

Ki köthet haszonbérleti szerződést?

A haszonbérlet alanyai a haszonbérbeadó és a haszonbérlő. Haszonbérlői minőségben bárki - természetes és jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező társaság - köthet szerződést. Haszonbérbe adó viszont csak az lehet, akinek megfelelő jogcíme - tulajdonos, haszonélvező, haszonbérlő - van a dolog hasznosításának átengedésére, illetőleg az erről való rendelkezésre. Nem illeti meg ez a jog a mezőgazdasági földterület haszonbérlőjét, mivel a mezőgazdasági földterület alhaszonbérbe adása semmis.

A haszonbérlő jogai

A haszonbérlő a rendes gazdálkodás szabályainak megfelelően jogosult a dolog használatára és hasznainak szedésére. Az, hogy mit kell érteni a rendes gazdálkodás szabályai alatt, függ a haszonbérlet tárgyát képező dolog tulajdonságaitól, földrajzi helyzetétől és a konkrét körülményektől is. A rendes gazdálkodás általában magában foglalja a dolog gondos kezelését, állagának megóvását, művelését, őrzését és gondozását. Mezőgazdasági földterület haszonbérlője köteles a földet rendeltetésének megfelelően megművelni, és ennek során gondoskodni arról, hogy a föld termőképessége fennmaradjon.

A haszonbérlő jogosult a dolog gyümölcseire, illetőleg egyéb hasznaira. A dolog hasznai felett a haszonbérlő "elválással" (beszedéssel, betakarítással) szerez tulajdonjogot.

A haszonbérlő kötelezettségei

Tekintettel arra, hogy a dolog hasznai a haszonbérlőt illetik meg, a dolog fenntartásához szükséges felújítás és javítás, továbbá a dologgal kapcsolatos közterhek viselése a haszonbérlőt terheli. Ezzel szemben a rendkívüli felújítás és javítás a haszonbérbe adó kötelezettsége.

A haszonbérlet visszterhes szerződés, ezért a haszonbérlő köteles haszonbért fizetni. A haszonbér a felek megállapodásától függően kiköthető pénzben, természetben vagy vegyes formában is. Főleg mezőgazdasági földterület haszonbérleténél gyakori, hogy a haszonbért a felek terményben, vagy a termény egyenértékében (pl. x mázsa búza fizetéskori piaci árában) határozzák meg. A haszonbért - a bérlettel ellentétben - nem előre, hanem időszakonként utólag kell megfizetni.

Mezőgazdasági haszonbérlet esetében a haszonbérlő arra az évre, amelyben elemi csapás vagy más rendkívüli esemény okából az átlagos termés kétharmada sem termett meg, méltányos haszonbérmérséklést, illetőleg a haszonbér elengedését igényelheti. Erre irányuló igényét köteles még a termés betakarítása előtt a haszonbérbe adóval közölni. Az egyszer már mérsékelt vagy elengedett haszonbér pótlását a következő évek terméséből sem lehet viszont követelni.

A haszonbérbeadó jogai

A haszonbérbe adó haszonbérre tarthat igényt. A hátralékos haszonbér erejéig zálogjog illeti meg a dolog hasznain, valamint a haszonbérlő olyan vagyontárgyain (pl. mezőgazdasági gépein), amelyek a haszonbérelt területen vannak.

A haszonbérbeadó kötelezettségei

A haszonbérbeadó főkötelezettsége a haszonbérelt dolog birtokba adása. A haszonbérbe adót - a bérlet szabályai szerinti - jog- és kellékszavatossági kötelezettség terheli a dolog rendeltetésszerű és korlátozásmentes használhatóságáért.

A haszonbérbeadót terheli a rendkívüli felújítás és javítás. Rendkívüli felújítás és javítás alatt a rendszeres karbantartási és javítási szükségleteket meghaladó munkák értendők.

A haszonbérlet megszűnése

A haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlőnek időleges használati joga keletkezik a birtokába adott dolgon. A haszonbérleti szerződés szólhat határozott vagy határozatlan időre.

A határozott időre kötött haszonbérlet megszűnik a szerződésben megállapított idő elteltével, a szerződésben meghatározott körülmények bekövetkeztével, vagy ha a felek közös megegyezéssel a haszonbérleti szerződés megszüntetését határozzák el.

A határozatlan időre kötött haszonbérlet felmondással szüntethető meg. A felmondás egyoldalú nyilatkozat, amely a jövőre nézve szünteti meg a szerződést. A felmondás csak írásban érvényes.

A rendes felmondás joga mindkét felet megilleti, általános felmondási ideje egy hónap. A mezőgazdasági haszonbérletet - a termelés sajátosságai miatt - hat hónapos felmondási idővel a gazdasági év végére lehet megszüntetni. A haszonbérlő örökösei - a haszonbérlő halálát követően - akkor is élhetnek felmondással, ha a halál a gazdasági év végét megelőző 6 hónapon belül következett be. Ugyanakkor az örökösök e jogukat csak a hagyatéki eljárás jogerős befejezésétől számított 30 napon belül gyakorolhatják.

Rendkívüli felmondási jog haszonbérleti szerződések esetében

Mind határozott, mind határozatlan idejű szerződések esetében azonnali hatályú felmondási jog illeti meg a haszonbérbe adót:

Ha a haszonbérlő az azonnali hatályú felmondást három napon belül nem veszi tudomásul, a haszonbérbe adó további nyolc napon belül bírósághoz fordulhat a felmondás érvényességének megállapítása iránt. Ha nem így jár el, a felmondás hatályát veszti.

A haszonbérlet megszűnésekor a haszonbérlő köteles a földet és a többi haszonbérelt dolgot olyan állapotban visszaadni, hogy a termelést megfelelő módon azonnal folytatni lehessen.